مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به مالیات اعمال شده بر درآمد حاصل از املاک و مستغلات، مانند درآمد اجاره، فروش املاک و سایر درآمدهای مرتبط اشاره دارد. درک این مالیات برای صاحبان املاک و سرمایه گذاران بسیار مهم است، زیرا به طور مستقیم بر سودآوری کلی و برنامه ریزی مالی آنها تأثیر می گذارد.
در این مقاله، جنبههای کلیدی مالیات بر درآمد مستغلات، از جمله تعریف آن، نحوه محاسبه آن، و پیامدهایی که برای معاملات املاک دارد را بررسی خواهیم کرد. چه یک سرمایه گذار باتجربه باشید و چه یک مالک تازه کار، کسب بینش در مورد مالیات بر درآمد املاک و مستغلات می تواند به شما در تصمیم گیری آگاهانه و بهینه سازی استراتژی سرمایه گذاری کمک کند پس با کافی نت آنلاین همراه باشید.
مالیات بر درآمد املاک چیست؟
مالیات بر درآمد املاک و مستغلات نوع قابل توجهی از مالیات بر درآمد است که برای صاحبان املاک اعمال می شود. همانطور که در ماده مالیات بر درآمد ذکر شد، میزان مالیات بر درآمد دارایی بر اساس سطح درآمد افراد و مشاغل متفاوت است و تابع نرخ متغیری است. برای ارائه یک تعریف جامع می توان گفت: «کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای ملک هستند در صورت کسب درآمد از آن ملک مشمول مالیات بر درآمد املاک می شوند».
بر اساس ماده 52 قانون مالیات های مستقیم: «درآمد اشخاص حقیقی یا حقوقی ناشی از انتقال حقوق آنها به املاک واقع در ایران، پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون، مشمول مالیات بر درآمد املاک است».
قوانین مالیات بر درآمد املاک:
همانطور که در ماده 55 قانون مالیات های مستقیم آمده است: «هرگاه صاحب منزل یا آپارتمان مسکونی آن را اجاره دهد و متعاقباً محل دیگری را برای سکونت اجاره کند یا از منزل سازمانی که کارفرما تهیه کرده است استفاده کند، درآمد مشمول مالیات این فصل محاسبه می شود. محاسبه شده با کسر مبلغ اجاره بها پرداخت شده – طبق سند رسمی یا قرارداد، یا توسط کارفرما از حقوق آنها کسر می شود یا برای حقوق محاسبه می شود. مالیات – از مجموع اجاره ای که دریافت می کنند.”
بر اساس ماده 53 قانون مالیات بر درآمد املاک : درآمد مشمول مالیات املاک اجاره ای پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه ها، استهلاک ها، به عنوان کل درآمد اجاره اعم از نقدی و غیرنقدی محاسبه می شود. و تعهدات مالک در مورد ملک اجاره ای.»
در مواردی که برای بار اول اجاره ملک موقوفه یا توقیف شده باشد، درآمد مشمول مالیات بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد. در مورد رهن، رهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. اگر موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات آنها مابه التفاوت اجاره دریافتی و اجاره بها پرداخت شده برای ملک اجاره شده تعریف می شود.
مفاد این ماده شامل واحدهای تجاری متعلق به اشخاص حقوقی مشروط بر تعیین مالیات آنها طبق دفاتر قانونی نمی باشد.
انواع مالیات بر درآمد املاک:
مالیات بر درآمد املاک دارای انواع مختلفی است که در این مقاله به بررسی آنها خواهیم پرداخت. هر یک از این انواع مالیات، دارای میزان و قوانین خاص خود است؛ بنابراین، آگاهی از قوانین مربوط به هر نوع مالیات بر درآمد املاک ضروری است. انواع مالیات عبارتند از:
- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات بر نقل و انتقال املاک
- مالیات بر درآمد سرقفلی
- مالیات بر درآمد ساختوساز
- مالیات بر درآمد خانههای خالی
برای شفافیت بیشتر، هر یک از این انواع مالیات بر درآمد املاک را در ادامه توضیح خواهیم داد.
مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر اجاره یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک است که دولت به دو روش مستقیم و غیرمستقیم آن را دریافت میکند. عدم پرداخت این مالیاتها ممکن است منجر به جریمههای مالیاتی سنگینی شود. طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم: «درآمد اجاره بر اساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد، یا از ارائه آن خودداری شود، یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجارهبها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.»
همچنین، طبق تبصره همین ماده: «اگر مستأجر جزء مشمولان تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.»
در صورتی که براساس اسناد و مدارک معتبر، اجاره ملک بیش از مبلغ تعیین شده باشد، مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه است و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف خواهد بود. مطابق ماده 55 قانون مالیات بر درآمد املاک: «هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را به اجاره واگذار کند و خود محل دیگری برای سکونت اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او قرار میدهد استفاده کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل، میزان مالالاجارهای که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد، از کل مالالاجاره دریافتی کسر خواهد شد.»
برای بررسی بیشتر و شرکت در دوره های جامع مالیاتی و اضهارنامه مالیاتی از این لینک دیدن نمایید: دوره جامع اظهار نامه مالیاتی
مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال املاک زمانی پرداخت میشود که اشخاص حقیقی یا حقوقی قصد واگذاری یا خرید و فروش ملک خود را داشته باشند. طبق ماده 59 قانون مالیات بر درآمد املاک: «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.»
مالیات بر درآمد سرقفلی
مالیات سرقفلی نوعی از مالیات بر درآمد املاک است که مالک یا دارنده در زمان انتقال سرقفلی خود مکلف به پرداخت آن است. همچنین، محاسبه مالیات بر درآمد سرقفلی به نرخ 2% از وجوه دریافت شده توسط صاحب حق سرقفلی مشمول مالیات میشود.
مالیات بر درآمد ساختوساز
طبق ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم: «درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.» مطابق تبصره همین ماده، اولین نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون، مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود.
مالیات بر درآمد خانههای خالی
قانون مالیات بر خانههای خالی، با هدف کاهش قیمت اجارهبها و افزایش عرضه مسکن در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید. بر اساس این قانون، تمامی مالکان واحدهای مسکونی و مستأجران موظفند اطلاعات سکونتی و املاکی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. هدف از این اقدام، تعیین دقیق تعداد خانههای خالی موجود در کشور و برنامهریزی جهت ساخت مسکن و عرضه مناسب آن است.
معافیت مالیات بر درآمد املاک
بر اساس مواد 67 تا 70 قوانین مالیاتهای مستقیم: «فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی بهطور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله بهعنوان معاملة جدید مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود. املاکی که در اجرای ماده (34) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مرداد ماه 1320 و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک میشود، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.»
اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمتهایی که وزارتخانههای راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین مینمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد، توسط وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین میشود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف میباشد.
همچنین، هرگونه مال و یا وجوهی که از طرف وزارتخانهها و موسسات و شرکتهای دولتی و یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد یا توسعه مناطق نظامی یا مراجع عمومی از قبیل توسعه یا احداث جاده، راهآهن، خیابان، معابر، لولهکشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق میگیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته میشود، از مالیات نقل و انتقال این فصل معاف خواهد بود.
املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا میرسد، در صورت انتقال به وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی میماند، نسبت به پنجاه درصد (50%) مالیات مربوط به درآمد موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک، از معافیت مالیاتی برخوردار خواهند شد.
همچنین، هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرحهای نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافتهای فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق میگیرد، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است.
جمعبندی:
همانطور که در ابتدای مقاله اشاره کردیم، قوانین مالیات بر درآمد املاک از مهمترین مباحث مالیاتی به شمار میروند و آگاهی از آنها در شرایط کنونی اهمیت زیادی دارد. مقاله “مالیات بر درآمد املاک و مستغلات چیست؟” شما را نسبت به این قوانین آگاهتر میکند.
